اجاره و اجاره نشینی

قوانین موجر و مستاجر

و اجاره و اجاره نشینی را تجربه نموده اند . 

علی الخصوص در شهرهای بزرگ به سبب گرانی مسکن اکثریت افراد امکان تهیه مسکن شخصی

را ندارند و ناچارا با اجاره  و اجاره نشینی درگیر می باشند .

به همین دلیل مناسب دیدیم که در این جا شما را با برخی از اصطلاحات اجاره و اجاره نشینی مانند عقد اجاره و حقوق و تکالیف موجر و مستاجر آشنا نماییم ….

با ما همراه باشید و بر اطلاعات خود بیفزایید .

اجاره و اجاره نشینی اجاره و اجاره نشینی در تهرانپارس برای اجاره و رهن آپارتمان و سایر املاک در تهران پارس با مشاور املاک آراز تهرانپارس تماس حاصل فرمایید . شماره تماس : ۰۹۱۲۱۷۱۶۱۷۲ – ۷۷۸۶۳۳۴۴ – ۷۷۸۷۵۶۵۶

تعریف اجاره

اجاره قراردادی می باشد که بر طبق آن یک نفر ( موجر یا مالک ) خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری ( مستاجر ) برای مدت معین و در ازای اجاره بها ( کرایه ) به اجاره واگذار می کند .

شرایط اجاره و اجاره نشینی

موجر حتما باید مالک خانه یا آپارتمان و یا مغازه باشد :

بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی تواند ملکی را اجاره دهد البته مستاجر می تواند

محلی را که اجاره کرده به دیگری اجاره بدهد مگر در صورتی که در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد .

مدت اجاره باید معین و مشخص باشد :

اگر در قرار داد اجاره مدتی معین نشود (مثلا یک سال یا دو سال یا چند ماه ) اجاره باطل است

و هیچ اثری ندارد مدت اجاره معمولا و به طور عرف یک سال تعیین می شود .

موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند :

بنابراین کودکان غیر بالغ و افراد دیوانه نمی توانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند

این افراد به کمک قیم های خود می توانند ملکی را اجاره کنند یا اجاره بدهند .

اجاره کتبی 

طبق قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ ، باید قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شود و به امضای دو نفر شاهد هم برسد

و همچنین در دو نسخه تنظیم شود تا بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ بهره مند شوند .

در صورتی که طرفین ( موجر و مستاجر )  قرارداد کتبی تنظیم نکنند دچار مشکلات فراوانی

می گردند که باعث می شود ماهها و شاید سالها درگیر راهروهای دادگستری شوند .

تکالیف موجر

تحویل مورد اجاره به مستاجر :

موجر باید پس از انعقاد اجاره مورد اجاره یعنی خانه یا آپارتمان یا مغازه را تحویل مستاجر نماید .

استرداد و بر گرداندن پول پیش مستاجر در هنگام تخلیه :

چون معمولا در قراردادهای اجاره پول پیش از مستاجر گرفته می شود در موقع تخلیه باید مبلغ پول پیش را به مستاجر بر گرداند .

انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورد اجاره :

اگر موتور خانه ( سیستم گرمایشی و سرمایشی )  ، آسانسور  ، ایزوگام پشت بام  و سایر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم شود برعهده موجر می باشد .

تعریف مستاجر

مستأجر یا همان کرایه نشین به شخصی گفته می‌شود که ملک یا چیزی را از موجر و مالک آن به اجاره بگیرد و مال الاجاره پرداخت نماید  .

تعریف موجر یا مالک

فردی است که صاحب و دارنده و مالک خانه و آپارتمان و یا مغازه می باشد و آن را اجاره میدهد

و در قبال آن اجاره بها دریافت می نماید .

تکالیف مستاجر در اجاره و اجاره نشینی

پرداخت کرایه :

معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است و بنابراین مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت نماید .

لازم به یادآوری است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها

پیش بینی شده باشد بایستی مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت نماید تا دچار مشکلات تخلیه نشود .

در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می کند دیگر اجاره بها نمی پردازد .

انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره :

اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپها یا پریز و کلید برق و قفل درها …داشته باشد مستاجر خودش باید این کارها را انجام دهد .

پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و حق شارژ 

چون مستاجر از آب برق گاز و تلفن استفاده می کند هزینه های آن را هم خودش باید بپردازد حق شارژ را هم خود مستاجر باید پرداخت کند .

خودداری از ورود خسارت به محل اجاره :

مستاجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خودش آن را جبران کند .

در خانه یا آپارتمان مسکونی

مستاجر برای سکونت خود و افراد خانواده اش خانه ای را اجاره می کند بنابراین او حق دارد از انباری و یا پارکینگ مشترک استفاده کند

مگر اینکه در قرارداد اجاره بر خلاف آن توافق شده باشد . اگر مستاجر پول پیش به موجر داده باشد در هنگام تخلیه می تواند آنرا از موجر پس بگیرد .

اگر خانه یا آپارتمان نیاز به تعمیرات کلی داشته باشد مستاجر می تواند از موجر بخواهد که این تعمیرات را انجام دهد .

مستاجر می تواند خانه یا مغازه را به فرد دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد بر خلاف آن توافق شده باشد .

در مغازه و محل کسب

در قرارداد اجاره مغازه و محل کسب مستاجر صرفا باید به شغلی که در قرارداد اجاره تعیین شده اشتغال یابد .

بنابراین و در صورت تغییر شغل بدون اجازه موجر ، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجاره را دارد .

در این نوع از اجاره موجر معمولا با گرفتن سر قفلی مغازه اش را اجاره می دهد .

در هنگام تخلیه مستاجر حق دارد از موجر بخواهد سر قفلی او را پس بدهد سر قفلی هم به نرخ روز محاسبه و به مستاجر پرداخت خواهد شد .

در بحث اجاره محل کسب باید به این نکته توجه کرد که اجاره محل های کسب بعد از سال ۱۳۷۶ مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ می باشد

و قبل از آن مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ می باشد .که این دو قانون باهم تفاوت های اساسی دارند که در جای خود به آنها خواهیم پرداخت . 

حقوق موجر در اجاره و اجاره نشینی

دریافت اجاره بها در موعد مقرر ، حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد .

در این مورد باید به اجاره محل کسب هایی که قبل از سال ۷۶ اجاره داده شده است توجه کرد چرا که

برابر قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ صرف انقضای مدت سبب حق فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر نمی شود .

حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات خسارت به مال مورد اجاره

برای مثال اگر مستاجر شیشه های خانه یا مغازه را شکسته یا به اشیای موجر در محل آسیب رسانده

باید در هنگام تخلیه یا خودش آنها را تعمیر و اصلاح کند یا هزینه های آن را به موجر بپردازد .

اگر مستاجر از پرداخت خسارت خودداری کند موجر می تواند هم برای تخلیه و هم برای خسارتهای خود به دادگاه مراجعه کند

و دادگاه از طریق پول پیش مستاجر که نزد موجر است خسارتهای موجر را جبران نماید .

تخلیه

اگر مستاجر خانه یا آپارتمان یا مغازه را در پایان قرارداد تخلیه نکند

موجر می تواند از دادگاه بخواهد مستاجر را اجبار به تخلیه نماید .

برای تخلیه نیز موجر باید مبلغ پیش پرداخت را به مستاجر برگرداند

معمولا موجر به هنگام قرارداد چک یا سفته ای از مستاجر می گیرد که

در صورت عدم تخلیه در پایان قرارداد می تواند آن چک یا سفته را به اجرا بگذارد .