شرایط فسخ قرارداد اجاره
شرایط فسخ قرارداد اجاره
فسخ اجارهنامه
یعنی یکی از طرفین قرارداد ، موجر یا مستاجر و یا هر دو طرف تصمیم بگیرند
که پیش از موعد مقرر شده در قرارداد با دلایل موجه و رعایت قانون به قرار داد پایان دهند .
در این موارد قانون برای جلوگیری از هرج و مرج قوانینی را برای فسخ قرارداد تعیین کرده است ،
به این ترتیب هر کدام ار طرفین قرارداد باید با رعایت چارچوب قانونی اقدام به فسخ قرارداد کند .
قوانین مربوط به فسخ قرارداد برای موجر و مستاجر متفاوت است .
در واقع امکان فسخ اجارهنامه توسط موجر یا مستاجر تنها طی شرایطی امکان پذیر می باشد که در جای خود به آن خواهیم پرداخت .
اگر موجر و یا مستاجر هنگام نوشتن اجارهنامه شرایطی برای فسخ قرارداد در نظر گرفته باشند و این شرایط در اجارهنامه ذکر شده باشد
و طرف دیگر قرارداد این شرایط را پذیرفته و امضا کرده باشد ،
طرف شرط گذارنده میتواند با رجوع به قرارداد ، اقدام به فسخ اجارهنامه نماید .
قانون و شرایط فسخ قرارداد اجارهخانه
همان طور که می دانید قرارداد اجاره از نوع قراردادهای لازم است ،
یعنی بعد از منعقد شدن قرارداد ، طرفین نمیتوانند جز در مواردی که قانون تعیین کرده است ، قرارداد را فسخ نمایند .
طبق ماده ۳۶۹ قانون مدنی ، فسخ اجارهنامه با خیارات زیر امکانپذیر است :
خیار شرط
خیار تعذر تسلیم
خیار عیب
خیار تخلف شرط
تخلف از وصف
و انواع فسخ مذکور در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ آمده است .
در ماده ۱۴ قانون مدنی که در سال ۱۳۵۶ تنظیم شده است به روابط بین موجر و مستاجر پرداخته است
که در ادامه شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط هر کدام را به طور جداگانه توضیح خواهیم داد .
خیار چیست :
خیار عبارت است از توانایی یک طرف از طرفین قرارداد برای برهم زدن قرارداد .
شرایط فسخ قرارداد اجاره
همان طور که در قسمت شرایط فسخ اجارهنامه گفته شد باید با توجه شروطی که قانون تعیین کرده است ، صورت پذیرد .
بنابراین طرفین قرارداد نمیتوانند با دلایلی غیر از دلایل رسمی و قانونی اقدام به فسخ اجارهنامه نمایند .
در قسمت قانون فسخ قرارداد اجارهخانه توضیح دادیم که با توجه به چه خیاراتی هر کدام از طرفین میتوانند اقدام به فسخ اجارهنامه نمایند ،
در نتیجه شرایط کلی فسخ اجارهنامه شامل :
شرط خیار : شرطی در قرارداد که به یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث ، در مدت معینی اختیار فسخ قرارداد را میدهد .
خیار تعذر تسلیم : در صورتی که یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند ، طرف دیگر قرارداد حق فسخ قرارداد را دارد .
خیار عیب : در صورتی که عیب و نقصی در خانه وجود داشته باشد و در زمان بستن قرارداد ذکر نشده باشد
و توافقی هم صورت نگرفته باشد ، اختیار فسخ اجارهنامه وجود دارد.
خیار تخلف شرط : اگر زمان بستن قرارداد اجاره ، شروطی تعیین شده باشد
اما یکی از طرفین قرارداد به تعهدات عمل نکند ، میتوان اجارهنامه را فسخ کرد .
تخلف از وصف : اگر بعد از انعقاد قرارداد متوجه شوند که واقعیت خانه با مبلغ پرداختی متفاوت است ، مستاجر میتوانند اقدام به فسخ اجارهنامه نماید .
اما شرایط فسخ قرارداد اجاره برای موجر و مستاجر متفاوت است و هر کدام طی شرایطی میتوانند اجارهنامه را فسخ کنند .
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط هر کدام از طرفین قرارداد ، چه موجر و چه مستاجر ،
با توجه به ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ تنظیم شده ، مشخص شده است .
شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر
اجاره نامه بین موجر و مستاجر بسته میشود ، موجر که صاحب ملک است و مستاجر که خواهان اجاره ملک است .
طی قرارداد اجاره مستاجر موظف است که مبلغی به عنوان اجارهبها به موجر بپردازد .
بیشتر افراد این ذهنیت را دارند که اجارهنامه بیشتر از طرف موجرفسخ می شود تا مستاجر .
اما در اکثر موارد پیش آمده که مستاجر خواهان فسخ قرارداد بوده است .
به همین دلیل قانون شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر را تنظیم کرده است
که مستاجر با توجه به شرایط ذکر شده میتواند اجارهنامه را فسخ کند .
شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر
قرارداد بین مالک و مستاجر در مواقع خاص قابل فسخ است و در صورت پیش آمدن مواردی که قانون تعیین کرده است ،
مستاجر میتواند درخواست فسخ قرار داد نماید .
شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر با توجه به در نظر گرفتن حدود قانون به شرح زیر است:
براساس ماده ۶ قانونی و رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی در صورتی که
ملک اجاره داده شده به مستاجر با شرایطی که در قرارداد اجاره نوشته شده منطبق نباشد .
براساس خیار رویت و تخلف وصف بعد از رویت.
در مواردی که مطابق شرایط اجاره ، حق فسخ مستاجر در اجاره نامه ذکر شده باشد .
برای مثال در برخی قراردادها اجازه فسخ اجاره از سوی مستاجر که محدود به دلایل خاصی است ، امکان پذیر است .
که باید تما دلایل فسخ قرارداد با توافق طرفین در اجاره نامه نوشته شود .
کل یا قسمتی از ملک اجاره داده شده خراب شود یا در معرض خراب شدن قرار بگیرد
به طوری که مستاجر نتواند از آن قسمت استفاده کند و غیرقابل تعمیر باشد .
پیش آمده است که مستاجر قبل از اتمام قرارداد تصمیم به نقل مکان بگیرد ، در این صورت باید از قبل به مالک خبر دهد .
به عنوان مثال مستاجر به دلایل کاری از شهری که خانه را اجاره کرده است باید به شهر دیگر نقل مکان کند ،
در این صورت معمولا موجر همکاری کرده و با کمک مشاورین املاک تا رفتن مستاجر فعلی ، مستاجر جدید پیدا میکند .
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر
موجر صاحبخانه و صاحب ملک می باشد ، اما وقتی خانه به رهن و اجاره مستاجر در میآید ،
جز در مواردی که قانون تعیین کرده ، نمیتواند اقدام به فسخ اجارهنامه کند .
برای نمونه اگر صاحبخانه قصد فروش خانهای را که در رهن و یا اجاره مستاجر است ، داشته باشد ،
در صورتی که حق فسخ اجارهنامه را نداشته باشد ، موظف است که رضایت مستاجر را برای تخلیه ملک به دست آورد .
رضایت را میتواند از راههای مختلفی مانند پرداخت خسارت یا هر آنچه که مد نظر مستاجر است انجام دهد
و یا خانه را با مستاجر به مالک جدید واگذار کند .
در قرارداد اجاره ذکر میشود که اجارهبها باید ماهیانه توسط مستاجر پرداخت شود ،
مستاجر هم وظیفه دارد اجارهبهای توافقی که در اجارهنامه قید شده است ، در موعد مقرر به مالک یا موجر پرداخت کند .
در صورتی که مستاجر به تعهد خود عمل نکند و در پرداخت اجاره به مالک بدحسابی نماید ،
در این صورت اگر در اجارهنامه حق فسخ در صورت عدم پرداخت اجارهبها ذکر شده باشد ،
موجر حق فسخ اجارهنامه به دلیل عمل نکردن به شروط قرارداد را ، دارد .
شرایط فسخ قرارداد پیش از موعد توسط موجر
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر به شرح زیر است:مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره تاخیر داشته باشد .
مستاجر بدون دریافت اجازه از مالک ، ملک را به دیگری واگذار کند یا اجاره دهد .
مستاجر مسکن را برای کارهای نامربوط مانند فعالیتهای نادرست یا فعالیت تجاری عمده استفاده کند .
مستاجر باید به مالک اجازه ورود به خانه برای انجام تعمیرات دهد .
اگر مستاجر بدون دلیل موجه از این کار خودداری کند و یا نسبت به ملکی که در اجارۀ او قرار داد ، سهل انگاری کند
و وظایفی که بنا به قرارداد به او محول شده است را به درستی انجام ندهد ، موجر حق فسخ اجارهنامه را پیش از موعد دارد .
نحوه و شرایط فسخ قرارداد اجاره
در خیلی از موارد با کمک مشاور املاک اختلاف بین مالک و مستاجر حل میشود ولی اگر طرفین باز هم به توافق برسند که قرارداد را فسخ کنند ،
فسخ قرارداد در دفتر مشاور املاک انجام میشود .
اما گاهی شرایطی پیش میآید که با وساطت مشاور املاک قابل حل نمی باشد ،
مثلاً زمانی که مستاجر اجاره ماهیانه را بیش از ۴ ماه پرداخت نکرده است .
در این حالت موجر باید از مجاری قانونی مستاجر را وادار به پرداخت اجارهبها و تخیله ملک کند. معمولاً برای حل اختلافات بین مالک و مستاجر ابتدا به شورای حل اختلاف مراجعه میشود.
برای فسخ قرارداد به صورت قانونی باید مراحل زیر را طی کرد:
مراجعه به دادگاه برای دریافت ضرر و زیان، مانند اجارههای پرداخت نشده
دریافت ضرر و زیان مورد نظر
دریافت حکم تخلیه
مبلغ جریمه فسخ قرارداد اجاره
در زمان فسخ اجارهنامه ، معمولاً طرف فسخ کننده باید مبلغی به عنوان خسارت فسخ قرارداد به طرف دیگری بپردازد .
مبلغ خسارت فسخ قرارداد اجاره معمولاً در قرارداد ذکر میشود ،
درنتیجه افراد با آگاهی به پرداخت خسارت فسخ قرارداد اقدام به فسخ اجارهنامه میکنند .
جریمه فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
مبلغ خسارت فسخ قرارداد توسط مستاجر معمولاً برابر با یک ماه اجارهبهای ملک مورد نظر است .
مبلغ خسارت فسخ قرارداد به طور دقیق در اجارهنامه توسط مشاور املاک قید میشود و به امضای طرفین میرسد .
بنابراین اگر مستاجر اقدام به فسخ قرارداد پیش از موعد اجاره نماید ،
معمولاً باید یک ماه اجارهبها را به عنوان خسارت فسخ قرارداد به مالک بپردازد ، حتی اگر در ملک هم ساکن نباشد .
خسارت فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل
معمولا فسخ اجارهنامه قبل از تحویل راحتتر می باشد و طرفین ضرر و زیان کمتری پراخت ممی نمایند .
هنگام تنظیم قرارداد اجاره ، مشاور املاک زمانی را برای فسخ در نظر میگیرد که طرفین در این مدت حق فسخ اجارهنامه را به هر دلیلی دارند
و معمولاً مبلغ ناچیزی هم به عنوان خسارت فسخ قرارداد اجاره در نظر گرفته میشود که در صورت فسخ باید پرداخت شود .
زمان فسخ اجارهنامه قبل از تحویل تا یک هفته است .
البته اگر مستاجر بعد از بستن قرارداد متوجه عیبی در خانه شود که قبل از بستن قرارداد از آن بیاطلاع بوده ،
میتواند اقدام به فسخ کند و مبلغ خسارتی نیز پرداخت نکند .
کمیسیون فسخ قرارداد اجاره
مشاور املاک حقالزحمهای را به عنوان کمیسیون دریافت میکند ، که این مبلغ را عرفی و قانونی است .
اگر موجر و یا مستاجر قبل از تحویل ملک اقدام به فسخ قرارداد کند ، مبلغ کمیسیون به هیچ یک از طرفین عودت داده نمیشود .
اما در صورتی که هرکدام از طرفین که اقدام به فسخ کند ، باید حق کمیسیون دیگری را نیز پرداخت نماید .
برای اجاره و رهن آپارتمان و سایر املاک در مناطق تهران پارس با مشاور املاک آراز تهرانپارس تماس حاصل فرمایید .
شماره تماس : ۰۹۱۲۱۷۱۶۱۷۲ – ۷۷۸۶۳۳۴۴ – ۷۷۸۷۵۶۵۶ مدیریت حمید علیزاده