شرایط فسخ قرارداد اجاره

  • تاریخ انتشار : 2020/06/22
  • نظرات : بدون نظر

شرایط فسخ قرارداد اجاره

فسخ اجاره‌نامه

یعنی یکی از طرفین قرارداد ، موجر یا مستاجر و یا هر دو طرف تصمیم بگیرند

که پیش از موعد مقرر شده در قرارداد با دلایل موجه و رعایت قانون به قرار داد پایان دهند .

در این موارد قانون برای جلوگیری از هرج و مرج قوانینی را برای فسخ قرارداد تعیین کرده است ،

به این ترتیب هر کدام ار طرفین قرارداد باید با رعایت چارچوب قانونی اقدام به فسخ قرارداد کند .

قوانین مربوط به فسخ قرارداد برای موجر و مستاجر متفاوت است .

در واقع امکان فسخ اجاره‌نامه توسط موجر یا مستاجر تنها طی شرایطی  امکان پذیر می باشد که در جای خود به آن خواهیم پرداخت .

اگر موجر و یا مستاجر هنگام نوشتن اجاره‌نامه شرایطی برای فسخ قرارداد در نظر گرفته باشند و این شرایط در اجاره‌نامه ذکر شده باشد

و طرف دیگر قرارداد این شرایط را پذیرفته و امضا کرده باشد ،

طرف شرط‌ گذارنده  می‌تواند با رجوع به قرارداد ، اقدام به فسخ اجاره‌نامه نماید .

قانون و شرایط فسخ قرارداد اجاره‌خانه

همان طور که می دانید قرارداد اجاره از نوع قراردادهای لازم است ،

یعنی بعد از منعقد شدن قرارداد ، طرفین نمی‌توانند جز در مواردی که قانون تعیین کرده است ، قرارداد را فسخ نمایند .

طبق ماده ۳۶۹ قانون مدنی ، فسخ اجاره‌نامه با خیارات زیر امکان‌پذیر است :

خیار شرط

خیار تعذر تسلیم

خیار عیب

خیار تخلف شرط

تخلف از وصف

و انواع فسخ مذکور در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ آمده است .

در ماده ۱۴ قانون مدنی که در سال ۱۳۵۶ تنظیم شده است به روابط بین موجر و مستاجر پرداخته است

که در ادامه شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط هر کدام را به طور جداگانه توضیح خواهیم داد .

مشاور املاک آراز تهرانپارس

خیار چیست :

خیار عبارت است از توانایی یک طرف از طرفین قرارداد برای برهم زدن قرارداد .

 

شرایط فسخ قرارداد اجاره

همان طور که در  قسمت شرایط  فسخ اجاره‌نامه  گفته شد باید با توجه شروطی که قانون تعیین کرده است ، صورت پذیرد .

بنابراین طرفین قرارداد نمی‌توانند با دلایلی غیر از دلایل رسمی و قانونی اقدام به فسخ اجاره‌نامه نمایند .

در قسمت قانون فسخ قرارداد اجاره‌خانه توضیح دادیم  که با توجه به چه خیاراتی هر کدام از طرفین می‌توانند اقدام به فسخ اجاره‌نامه نمایند ،

در نتیجه شرایط کلی فسخ اجاره‌نامه شامل :

شرط خیار : شرطی در قرارداد که به یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث ، در مدت معینی اختیار فسخ قرارداد را می‌دهد .

خیار تعذر تسلیم : در صورتی که یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند ، طرف دیگر قرارداد حق فسخ قرارداد را دارد .

خیار عیب : در صورتی که عیب و نقصی در خانه وجود داشته  باشد و در زمان بستن قرارداد ذکر نشده  باشد

و توافقی هم صورت نگرفته باشد ، اختیار فسخ اجاره‌نامه وجود دارد.

خیار تخلف شرط : اگر زمان بستن قرارداد اجاره ، شروطی تعیین شده باشد

اما یکی از طرفین قرارداد به تعهدات عمل نکند ، می‌توان اجاره‌نامه را فسخ کرد .

تخلف از وصف : اگر بعد از انعقاد قرارداد متوجه شوند که واقعیت خانه با مبلغ پرداختی متفاوت است ، مستاجر می‌توانند اقدام به فسخ اجاره‌نامه نماید .

اما شرایط فسخ قرارداد اجاره برای موجر و مستاجر متفاوت است و هر کدام طی شرایطی می‌توانند اجاره‌نامه را فسخ کنند .

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط هر کدام از طرفین قرارداد ، چه موجر و چه مستاجر ،

با توجه به ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ تنظیم شده ، مشخص شده است .

شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر

اجاره نامه بین موجر و مستاجر بسته می‌شود ، موجر که صاحب ملک است و مستاجر که خواهان اجاره ملک است .

طی قرارداد اجاره مستاجر موظف است که مبلغی به عنوان اجاره‌بها به موجر بپردازد .

بیشتر افراد این ذهنیت را دارند که اجاره‌نامه بیشتر از طرف موجرفسخ می شود تا مستاجر .

اما در اکثر موارد پیش آمده که مستاجر خواهان فسخ قرارداد بوده است .

به همین دلیل قانون شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر را تنظیم کرده است

که مستاجر با توجه به شرایط ذکر شده می‌تواند اجاره‌نامه را فسخ کند .

شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر

قرارداد بین مالک و مستاجر در مواقع خاص قابل فسخ است و در صورت پیش آمدن مواردی که قانون تعیین کرده است ،

مستاجر می‌تواند درخواست فسخ قرار داد نماید .

شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر با توجه به در نظر گرفتن حدود قانون به شرح زیر است:

براساس ماده ۶ قانونی و رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی در صورتی که

ملک اجاره داده شده به مستاجر با شرایطی که در قرارداد اجاره نوشته شده منطبق نباشد .

براساس خیار رویت و تخلف وصف بعد از رویت.

در مواردی که مطابق شرایط اجاره ، حق فسخ مستاجر در اجاره نامه ذکر شده باشد .

برای مثال در برخی قراردادها اجازه فسخ اجاره از سوی مستاجر که محدود به دلایل خاصی است ، امکان پذیر است .

که باید تما دلایل فسخ قرارداد با توافق طرفین در اجاره نامه نوشته شود .

کل یا قسمتی از ملک اجاره داده شده خراب شود یا در معرض خراب شدن قرار بگیرد

به طوری که مستاجر نتواند از آن قسمت استفاده کند و غیرقابل تعمیر باشد .

پیش آمده است که مستاجر قبل از اتمام قرارداد تصمیم به نقل مکان بگیرد ، در این صورت باید از قبل به مالک خبر دهد .

به عنوان مثال مستاجر به دلایل کاری از شهری که خانه را اجاره کرده است باید به شهر دیگر نقل مکان کند ،

در این صورت معمولا موجر همکاری کرده و با کمک مشاورین املاک تا رفتن مستاجر فعلی ، مستاجر جدید پیدا می‌کند .

فسخ قرار داد اجاره

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر

موجر صاحبخانه  و صاحب ملک می باشد ، اما وقتی خانه به رهن و اجاره مستاجر در می‌آید ،

جز در مواردی که قانون تعیین کرده ، نمی‌تواند اقدام به فسخ اجاره‌نامه کند .

برای نمونه اگر صاحبخانه قصد فروش خانه‌ای را که در رهن و یا اجاره مستاجر است ، داشته باشد ،

در صورتی که حق فسخ اجاره‌نامه را نداشته باشد ، موظف است که رضایت مستاجر را برای تخلیه ملک به دست آورد .

رضایت را می‌تواند از راه‌های مختلفی مانند پرداخت خسارت یا هر آنچه که مد نظر مستاجر است انجام دهد

و یا خانه را با مستاجر به مالک جدید واگذار کند .

در قرارداد اجاره ذکر می‌شود که اجاره‌بها باید ماهیانه توسط مستاجر پرداخت شود ،

مستاجر هم وظیفه دارد اجاره‌بهای توافقی که در اجاره‌نامه قید شده است ، در موعد مقرر به مالک یا موجر پرداخت کند .

در صورتی که مستاجر به تعهد خود عمل نکند و در پرداخت اجاره به مالک بدحسابی نماید ،

در این صورت اگر در اجاره‌نامه حق فسخ در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها ذکر شده باشد ،

موجر حق فسخ اجاره‌نامه به دلیل عمل نکردن به شروط قرارداد  را ، دارد .

شرایط فسخ قرارداد پیش از موعد توسط موجر

 

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر به شرح زیر است:مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره تاخیر داشته باشد .

مستاجر بدون دریافت اجازه از مالک ، ملک را به دیگری واگذار کند یا اجاره دهد .

مستاجر مسکن را برای کارهای نامربوط مانند فعالیت‌های نادرست یا فعالیت تجاری عمده استفاده کند .

مستاجر باید به مالک اجازه ورود به خانه برای انجام تعمیرات دهد .

اگر مستاجر بدون دلیل موجه از این کار خودداری کند و یا نسبت به ملکی که در اجارۀ او قرار داد ، سهل انگاری کند

و وظایفی که بنا به قرارداد به او محول شده است را به درستی انجام ندهد ، موجر حق فسخ اجاره‌نامه را پیش از موعد دارد .

 

نحوه و شرایط فسخ قرارداد اجاره

در خیلی از موارد با کمک مشاور املاک اختلاف بین مالک و مستاجر حل می‌شود ولی  اگر طرفین  باز هم به توافق برسند که قرارداد را فسخ کنند ،

فسخ قرارداد در دفتر مشاور املاک انجام می‌شود .

اما گاهی شرایطی پیش می‌آید که با وساطت مشاور املاک قابل حل نمی باشد ،

مثلاً زمانی که مستاجر اجاره ماهیانه را بیش از ۴ ماه پرداخت نکرده است .

در این حالت موجر باید از مجاری قانونی مستاجر را وادار به پرداخت اجار‌ه‌بها و تخیله ملک کند. معمولاً برای حل اختلافات بین مالک و مستاجر ابتدا به شورای حل اختلاف مراجعه می‌شود.

برای فسخ قرارداد به صورت قانونی باید مراحل زیر را طی کرد:

مراجعه به دادگاه برای دریافت ضرر و زیان، مانند اجاره‌های پرداخت نشده

دریافت ضرر و زیان مورد نظر

دریافت حکم تخلیه

مبلغ جریمه فسخ قرارداد اجاره

در زمان فسخ اجاره‌نامه ، معمولاً  طرف فسخ کننده باید مبلغی به عنوان خسارت فسخ قرارداد  به طرف دیگری بپردازد .

مبلغ خسارت فسخ قرارداد اجاره معمولاً در قرارداد ذکر می‌شود ،

درنتیجه افراد با آگاهی به پرداخت خسارت فسخ قرارداد اقدام به فسخ اجاره‌نامه می‌کنند .

جریمه فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

مبلغ خسارت فسخ قرارداد توسط مستاجر معمولاً برابر با یک ماه اجاره‌بهای ملک مورد نظر است .

مبلغ خسارت فسخ قرارداد به طور دقیق در اجاره‌نامه توسط مشاور املاک قید می‌شود و به امضای طرفین می‌رسد .

بنابراین اگر مستاجر اقدام به فسخ قرارداد پیش از موعد اجاره نماید ،

معمولاً باید یک ماه اجاره‌بها را به عنوان خسارت فسخ قرارداد به مالک بپردازد ، حتی اگر در ملک هم ساکن نباشد .

خسارت فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل

معمولا فسخ اجاره‌نامه قبل از تحویل  راحت‌تر می باشد و  طرفین ضرر و زیان کمتری پراخت ممی نمایند .

هنگام تنظیم قرارداد اجاره ، مشاور املاک زمانی را برای فسخ در نظر می‌گیرد که طرفین در این مدت حق فسخ اجاره‌نامه را به هر دلیلی دارند

و معمولاً مبلغ ناچیزی هم به عنوان خسارت فسخ قرارداد اجاره در نظر گرفته می‌شود که در صورت فسخ باید پرداخت شود .

زمان فسخ اجاره‌نامه قبل از تحویل تا یک هفته است .

البته اگر مستاجر بعد از بستن قرارداد متوجه عیبی در خانه شود که قبل از بستن قرارداد از آن بی‌اطلاع بوده ،

می‌تواند اقدام به فسخ کند و مبلغ خسارتی نیز پرداخت نکند .

کمیسیون فسخ قرارداد اجاره

مشاور املاک حق‌الزحمه‌ای را به عنوان کمیسیون دریافت می‌کند ، که این مبلغ را عرفی و قانونی است .

اگر موجر و یا مستاجر قبل از تحویل ملک اقدام به فسخ قرارداد کند ، مبلغ کمیسیون به هیچ یک از طرفین عودت داده نمی‌شود .

اما  در صورتی که هرکدام از طرفین که اقدام به فسخ کند ، باید حق کمیسیون دیگری را نیز پرداخت نماید .

 

برای اجاره و رهن آپارتمان و سایر املاک در مناطق تهران پارس با مشاور املاک آراز تهرانپارس تماس حاصل فرمایید .

شماره تماس : ۰۹۱۲۱۷۱۶۱۷۲ – ۷۷۸۶۳۳۴۴ – ۷۷۸۷۵۶۵۶ مدیریت حمید علیزاده