تغییر کاربری از مسکونی به تجاری
تغییر کاربری از مسکونی به تجاری
مراحل تغییر کاربری از مسکونی به تجاری در شهر تهران
تمام املاک ساخته شده بر اساس قانون دارای یک کاربری مشخص می باشند
که این کاربری به صورت دقیق تعیین شده و در سند آن ثبت می‌گردد .
کاربری املاک می‌تواند در انواع مختلفی باشد از جمله : کاربری مسکونی ، کاربری تجاری و کاربری اداری .
حالا اگر بخواهیم کاربری ملکی را تغییر بدهیم این تغییر کاربری خانه و زمین مسکونی به کاربری تجاری یا اداری مراحل مختلفی دارد .
بر اساس قانون شهرهایی که دارای نقشه جامع شهر ی هستند ، شهرداری آنها موظف است
که بر طبق ضوابط نقشه آن ملک ، در پروانه‌های ساختمانی نوع کاربری
یا همان نوع استفاده از ساختمان را عنوان کند و اگر بر خلاف آنچه در پروانه ساختمانی ثبت شده باشد ،
در یک منطقه غیر تجاری محلی برای کسب و کار و تجارت شروع به فعالیت کنند
شهرداری باید این موضوع را تعقیب و پیگیری نماید .
با توجه به این موضوع که ارزش ملک با کاربری تجاری بیشتر از کاربری مسکونی است ،
بسیاری از مالکان به دنبال آن هستند که که کاربری ملک خود را به تجاری تغییر دهند .
با ما باشید تا با روال این تغییر کاربری آشنا شوید .
تغییر کاربری از مسکونی به تجاری چگونه است ؟
برای درک بهتر مطلب ابتدا به توضیح انواع کاربری می پردازیم .
کاربری مسکونی
املاکی که با نام واحد مسکونی نام گذاری می‌شوند ،
واحدهایی هستند که به منظور اسکان دائم یا موقت ساخته می‌شوند و به لحاظ ترکیب بنا
دارای ظاهری خاص مانند اتاق ، آشپزخانه ، سرویس بهداشتی و غیره می باشند
بنابراین کاربری مسکونی به فضاهای پیوسته‌ای گفته می‌شود که مناسب اسکان خانوار است .
کاربری تجاری و اداری
یک مکان تجاری یا اداری مکانی است که کاسب ، تاجر یا فردی مشغول به یک فعالیت تجاری یا کسب و کار در آن باشد .
بنابر دستورالعمل وزارت کشور ، که با عنوان « دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری ، تجاری و صنعتی » نام برده می‌شود ،
واحد تجاری تمام ساختمان‌هایی هستند که برابر تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها
با هدف استفاده در کسب و کار، تجارت یا پیشه‌ای ساخته شده باشند
که در این صورت تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت فعالیت خواهند کرد .
اصل عدم تغییر کاربری خانه
طبق قوانین شهرداری ، برای ساخت هر ملکی در ابتدا باید یک مجوز صادر شود
که کاربری ملک به صورت دقیق در آن مشخص شود .
این مجوز پروانه ساخت نام دارد که دریافت آن پیش از شروع هر گونه عملیات ساخت و ساز لازم است .
در کنار این موضوع که کاربری ملک در پروانه ساخت آن قید می‌شود ، شهرداری نیز موظف است
به صورت مداوم بر تغییر کاربری مسکونی یا تغییر کاربری به تجاری نظارت داشته باشد و مانع از فعالیت‌های غیر قانونی شود .
هر گونه تغییر کاربری زمین که به صورت غیر قانونی صورت بگیرد و همراه با تخلف باشد ،
مجازات سنگینی را به همراه داشته که از جمله آنها باید به جریمه نقدی و حبس اشاره کرد .
زمانی که تخلف در مراجع قانونی اثبات شود ،
مالک یا مستاجری که مرتکب تخلف شده باید در مهلت معین ( کمتر از دو ماه ) کسب و کاری را که راه انداخته
در ملک مورد نظر تعطیل کرده و در صورتی که مالک یا مستاجر در مهلت معین اقدام به تعطیل کردن کسب و کار خود نکند
محکوم به جریمه نقدی و حبس به مدت ۶ ماه تا دو سال خواهد شد .
مبنای قانونی اصل « عدم امکان تغییر کاربری »
در تبصره بند ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری که در سال ۱۳۵۲ آمده مقرر گردیده است که :
” شهرداری در شهرهای دارای نقشه جامع شهر مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند .
در صورتی‌که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود
شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می‌نماید و کمیسیون
در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید
در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یکماه اتخاذ تصمیم می‌کند .
این تصمیم وسیله مأمورین شهرداری اجرا می‌شود و کسی که آگاهانه
از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند
به حبس جنحه‌ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج‌هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل خواهد شد ”.
نحوه تغییر کاربری مسکونی
تغییر کاربری خانه همیشه یکی از دغدغه‌های صاحبان آنها است
که بیشترین تغییر نیز در حوزه تغییر کاربری به تجاری یا تغییر کاربری به اداری صورت می‌گیرد
چرا که همانطور که اشاره کردیم، ملک تجاری یا اداری دارای ارزش بیشتری بوده و اصطلاحا صرفه اقتصادی بیشتری دارد .
هر گونه تغییر کاربری دارای روالی است که باید طی شود .
برای انجام این کار باید به دفاتر خدمات نوسازی ناحیه‌ای که ملک در آن قرار دارد مراجعه کرده و مراحل کار اداری آن را انجام دهید .
شاید در این مسیر نیاز داشته باشید که برای پرداخت عوارض ساختمان خود به شهرداری نیز مراجعه کنید و مراحل زیر را طی کنید .
تغییر کاربری از مسکونی به تجاری از دو طریق انجام می‌شود :
- از طریق تخریب و نوسازی
- تغییر کاربری به تجاری از طریق دریافت مجوزهای لازم
- مرحله اول
در صورتی که مالک ساختمان عوارض آن را پرداخت نکرده باشد ب
اید ابتدا به سازمان شهرداری مراجعه کرده و آن را پرداخت کند ولی اگر آن را پرداخته باشد
اید به یکی از دفاتر خدمات نوسازی که ملک در آن ناحیه قرار دارد مراجعه کند و فرمی که در آن کاربری جدید و قدیم بررسی می‌شود را تکمیل کند .
فرایندهای بعدی کار به صورت الکترونیکی انجام خواهد شد.
- مرحله دوم
در این مرحله یک بازرس برای بررسی ملک فرستاده می‌شود که وظیفه دارد
اطلاعاتی را که در فرم ذکر شده قید شده را با اطلاعات ساختمان تطبیق دهد مانند بررسی آدرس و غیره .
- مرحله سوم
در این مرحله دفتر خدمات نوسازی تهیه یک نقشه جدید از ملک را دستور می‌دهد و این نقشه باید متناسب با تغییر کاربری زمین باشد .
در این نقشه اطلاعات بسیاری مانند تعداد طبقات ، پارکینگ ، نورگیری و غیره قید می‌شود .
اگر مالک نسبت به هر قسمتی از این نقشه اعتراضی داشته باشد باید پیش از رسیدن به مرحله چهارم آن را مطرح و پیگیری کند .
- مرحله چهارم
در این مرحله از تغییر کاربری زمین ، بر اساس نقشه صادر شده از سمت سازمان نوسازی، طراحی نقشه اصلی آغاز می‌شود .
- مرحله پنجم
در این مرحله از تغییر کاربری خانه ، نقشه اصلی خانه تهیه شده و مالک اصلی باید به دفاتر نوسازی مراجعه کرده و پروانه ساخت خود را دریافت کند .
- مرحله ششم
آخرین مرحله از تغییر کاربری بهکاربری تجاری در واقع مرحله تخریب و نوسازی است
که پس از صادر شدن مجوز تغییر کاربری ، ملک تخریب شده و بر اساس نقشه جدید نوسازی صورت می‌گیرد .
مدارک مورد نیاز تغییر کاربری خانه
- مدارک شناسایی مالک و یا نمایندهٔ قانونی او به همراه وکالت نامه
- اصل سند ملک
- مشخصات کامل ملک مانند کد پستی ، کروکی و غیره
- برگه تسویه حساب عوارض شهرداری و برگه تسویه حساب مالیات
- نقشه ملک جدید
- مجوزهای لازم از سازمان‌های مربوطه
هزینه تغییر کاربری خانه
هزینه تغییر کاربری زمین مبلغ مشخصی ندارد و در واقع گرفتن مجوز
برای تغییر کاربری به تجاری یا تغییر کاربری به اداری در هر منطقه ، خیابان ، کوچه و حتی از ساختمانی به ساختمان دیگر متفاوت است .
اما در حالت کلی هزینه‌هایی که برای تغییر کاربری خانه وجود دارند ، عبارتند از :
هزینه‌های مربوط به عوارض و مالیات که با توجه به موقعیت ملک متفاوت است و همچنین
عواملی چون موقعیت جغرافیایی ، بافت شهری ، بافت ساختمانی ، متراژ ملک و غیره نیز در این هزینه‌ها تاثیر بسیاری دارد .
موارد استثناء تغییر کاربری از مسکونی به تجاری
با وجود آنکه تغییر کاربری به تجاری یا تغییر کاربری به اداری نیاز به اخذ مجوز دارد
اما در قانون استثناهایی نیز پیش بینی شده است
که در آن از یک ملک با کاربری مسکونی می‌توان بهره برداری غیر مسکونی انجام داد .
برای نمونه مالک می‌تواند از یک ملک با کاربری مسکونی به عنوان دفتر حقوق استفاده کند
طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری ، ایجاد دفتر وکالت ، مطب ( پزشک یا دندان‌پزشک ) ،
دفتر اسناد رسمی ، دفترثبت ازدواج و طلاق ، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی در ملک مسکونی امکان‌پذیر است .
بر اساس ماده ۲ قانون حمایت از مشاغل خانگی ، استفاده از ملک مسکونی برای مشاغل خانگی بلامانع است .
بر طبق ماده ۳ آیین‌نامه محل تأسیس دفاتر مطبوعات ، می‌توان در ملکی با کاربری مسکونی دفتر مطبوعاتی دایر کرد .
البته در هر یک از این موارد جزئیات و شرایطی وجود دارد که با مراجعه به قانون مربوطه می‌توانید به طور کامل از آن مطلع شوید .
برای اجاره و رهن آپارتمان و سایر املاک در تمامی مناطق تهران پارس با مشاور املاک آراز تهرانپارس تماس حاصل فرمایید .
شماره تماس : ۰۹۱۲۱۷۱۶۱۷۲ – ۷۷۸۶۹۰۰۶ – ۷۷۸۷۵۶۵۶ – ۷۷۸۶۳۳۴۴ مدیریت حمید علیزاده